Управляющие компании – тема далеко не новая. Результаты их деятельности довольно часто вызывают недовольство у жильцов. Вопрос качества их работы поднимается на профильных заседаниях в городской администрации. О них пишут газеты. Снимает сюжеты телевидение. Все это происходит годами, и всякий раз тема эта звучит остро и злободневно – проблема содержания домов в надлежащем порядке никак не может потерять актуальность. Точнее, кто-то все же сумел оставить ее в прошлом – это удалось тем жильцам многоквартирных домов, которые успешно реализовали свое право выбора управляющей компании.
Как происходит смена УК по закону
Для смены обслуживающей организации собственники жилых помещений должны на общем собрании определить, какой УК они доверят заботу о доме, и утвердить свой выбор большинством голосов.
Повестка таких собраний как правило стандартна. Основные вопросы, которые она включает в себя – это выборы председателя и секретаря собрания; решение о расторжении договора на обслуживание дома с одной организацией и заключение его с другой; определение размера платы за содержание и ремонт на какой-либо период (указывается конкретная цифра, за которую нужно проголосовать). Затем, если большинством голосов собственников жилья, присутствовавших на собрании, по основным вопросам повестки принимается единое решение, то итоговый протокол собрания, подписанный председателем и секретарем, становится официальным документом.
Представители компании, выбранной жильцами, подают этот документ, вместе с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий, в Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. Ну а затем, по прошествии недолгого времени, появляются новые лица – дворники, сантехники, электрики. В квитанции на оплату коммунальных услуг, в графе «получатель платежа», теперь значится другое название: сменилась «управляшка», и собственники жилых помещений получают возможность наглядно оценить, правильным ли был их законный выбор.
И как это иногда происходит в реальности
В реальности бывает по-разному. Иногда скучно и буднично, как описано выше, и добавить к этому нечего: вот решение общего собрания, вот договор, а вот изменение качества услуг по содержанию дома. В лучшую сторону или в худшую – зависит от компании, самостоятельно выбранной жильцами, по закону и с соблюдением всех формальностей.
А иногда процесс затягивается. Для иллюстрации этого использована ситуация с домом №23 по улице Иванова: уж очень часто он упоминался в городских пабликах, с целым набором коммунальных проблем. Приведены совершенно открытые данные из протоколов собраний собственников жилых помещений.
Ход черными, ход белыми
Протокол первый, от 23 ноября 2020 г.
В нем значится: председателем собрания выбран один из инициативных собственников. Принимали участие – 60 процентов от общего числа голосов в МКД (цифры количества голосов округлены – исключены сотые доли процента, образующиеся из-за того, что учитываются: квадратные метры жилой площади, находящиеся в собственности, и количество человек, зарегистрированных как владельцы. В результате получаются десятичные дроби с двумя знаками после запятой). Решение – расторгнуть договор с «Управляющей компанией» и заключить новый, с 1 января 2021 г. с «Домоуправлением № 1» принято 98 процентами голосов, участвовавших в собрании. Т.е. больше половины жильцов проголосовали «за».
Протокол второй, от 16 декабря 2020 г.
По данным, содержащимся в этом документе: председателем собрания выбран Олег Анатольевич Гулевич (на тот момент занимающий пост директора «Управляющей компании»). Принимали участие 74 процента от общего числа голосов в МКД. Решение – расторгнуть договор с «Домоуправлением № 1» принято 84 процентами голосов. Заключить договор с «Управляющей компанией» – принято 83процентами голосов. Итог: согласно данным протокола, голосуют снова больше половины жильцов, но уже за другое решение, не за то, которое было принято ими в ноябре.
Может быть, произошло что-то, что заставило собственников жилых помещений в доме №23 изменить свое решение, может быть, сравнив качество работы двух компаний, они захотели снова собраться, чтобы изменить свой выбор? Нет, такой возможности у них не было – «Домоуправление №1» должно было приняться за работу только с нового года, с 1 января, и никакие новые дворники и сантехники прийти к ним в дом не успели. Услуги продолжала оказывать «Управляющая компания»: и в декабре 2020, и в январе 2021, и далее. Следующие ходы были сделаны весной.
Протокол третий, от 26 апреля 2021 г.
В нем указано – председатель собрания выбран из числа инициативных жильцов. Принимали участие 54 процента от общего количества голосов в МКД. Решения расторгнуть договор с «Управляющей компанией» и заключить его с «Домоуправлением № 1» (с 1 июня 2021 г.) были приняты единогласно. Таким образом, решение принимают больше половины жильцов – уже в третий раз.
Протокол четвертый, от 05 июня 2021 г.
Этот документ гласит – председателем общего собрания жильцов избран снова О.А. Гулевич (на тот момент также генеральный директор ОАО «Управляющая компания»). Участвовали: 74 процента от общего количества голосов в МКД. Решение – отказаться от услуг «Домоуправления № 1»: 86 процентов голосов «за». Решение о выборе в качестве управляющей организации ОАО «Управляющая компания» принято 84 процентами голосов. Снова более половины жильцов голосуют, и решение опять не совпадает с предыдущим (с принятия которого прошло всего лишь чуть больше месяца).
Но на этот раз, весной, между датой планируемого заключения договора с «Домоуправлением № 1» и следующим собранием, на котором в очередной раз было решено отказаться от услуг этой компании, прошло четыре дня. Хотя бы теоретически, могла она себя скомпрометировать? Нет, и на этот раз у «Домоуправления №1» не было возможности проявить себя ни с плохой, ни с хорошей стороны. Объяснение содержится в ответе Комитета государственного жилищного надзора и контроля по ЛО на обращение жильцов (исходящий ГЖИ-08-8380, от 28.12.2021).
В этом документе говорится, что «Домоуправлению № 1» отказано во внесении изменений в реестр лицензий (соответственно, оно не может обслуживать дом № 23 по ул. Иванова) из-за того, что судебным приставом-исполнителем межрайонного отделения ОИП УФССП России по Ленинградской области наложен запрет на регистрационные действия, и Комитету ГЖН ЛО запрещено вносить изменения, «направленные… на закрепление за иными управляющими компаниями домов, находящихся на обслуживании АО «Управляющая компания»».
Далее в документе упоминается протокол собрания жильцов от 05 июня: «Таким образом, собственники помещений МКД, наделенные законодательством правом в любое время выбрать и изменить способ управления многоквартирным домом на основании его решения, более поздним волеизъявлением приняли решение о выборе АО «Управляющая компания» в качестве управляющей организацией в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ», и сообщается о внесении изменений в реестр лицензий на основании этого протокола. «Управляющая компания» продолжает оказывать услуги жильцам дома № 23 по ул. Иванова. Уйти нельзя, можно только остаться.
Ход пятый, в процессе
Собственникам помещений совсем недавно было предложено снова реализовать право, которым их наделило законодательство, и выразить свое волеизъявление: в почтовых ящиках они нашли «Сообщение-уведомление», о двух листах. Сообщение это – о проведении продолжающегося до 11 мая 2022 г. заочного («в целях дальнейшего противодействия распространению коронавирусной инфекции») собрания, и опять на тему смены управляющей компании. Также в повестке: утверждение платы за жилое или нежилое помещение в МКД; размер расходов на оплату потребленных коммунальных ресурсов; и прочее.
Голосовать нужно, по каждому вопросу заполняя пустые квадратики «за», «против», «воздержался». Председателем собрания предложено избрать Олега Анатольевича Гулевича, генерального директора ООО «Управляющая компания НАРОВА» (договор с которой предложено заключить), полного тезку О. А. Гулевича, бывшего ранее директором «Управляющей компании» (договор с которой предложено расторгнуть). Полное совпадение имен бывшего директора «Управляющей компании» и настоящего «УК НАРОВА» не единственное – полностью совпадает и указанный адрес местонахождения офисов обеих конкурирующих компаний: г. Кингисепп, ул. Воровского, д. 3. Олег Анатольевич Гулевич комментировать ситуацию отказался, поэтому дальнейшую информацию придется получить, читая разосланный через почтовые ящики документ.
А как же дальше? Как жильцы могут поступить в такой ситуации?
Описанная проблема дома № 23 по ул. Иванова – случай далеко не единичный. Так как «Управляющая компания» являлась в недавнем прошлом самой крупной в Кингисеппе организацией такого рода, под ее управлением до сих пор находится значительное число многоквартирных домов города. Обстановка практически идентична более чем в тридцати из них (это только с участием «Домоуправления № 1): смена управляющей компании годами была заблокирована, и вот сейчас, до 11 мая, всем предложено заключить договор с «УК НАРОВА».
Куда обращаться: в городскую администрацию, в прокуратуру, в администрацию президента РФ, наконец? Нет, это было бы не по адресу – все эти организации не занимаются урегулированием спорных моментов во взаимодействии жильцов и УК. Результативным может оказаться такой вариант: для начала создать в своем МКД нечто вроде совета дома. Собираться и совместно принимать решения. Возможно, специально нанять юриста, который сможет квалифицированно сопровождать процесс смены УК. Далее действовать в установленном законом порядке, а в тех случаях, когда возникает ощущение, что все идет не совсем правильно – обращаться в инстанцию, непосредственно занимающуюся подобного рода вопросами, т.е. в суд. Который установит, какой именно из спорных протоколов и какие подписные листы составлены по правилам и имеют законную силу.
Из разложенного по почтовым ящикам «Сообщения-уведомления» можно сделать еще один вывод – об отсутствии в настоящее время ограничений на регистрационные действия с домами, находящимися в ведении «Управляющей компании».
УК «НАРОВА», за подписание договора с которой предлагается проголосовать, в юридическом смысле ничем не должна отличаться от «Домоуправления №1» или любой другой сторонней компании, коль скоро для перехода «под ее крыло» требуются ровно те же действия, что и для других, начинающиеся с решения собрания собственников жилых помещений. А значит, для желающих все-таки выбрать управляющую компанию самостоятельно, шансы на то, чтобы спокойно и быстро завершить этот процесс, возрастают.
В завершение материала хочется подчеркнуть, что ключевым моментом является следование законам страны, в которой мы живем – Российской Федерации. Существует установленный юридический порядок действий, предусматривающий различные ситуации, и правильное соблюдение этого порядка – наилучший способ добиться желаемого. Направляя усилия в нужное русло. Последовательно обращаясь именно в те организации, в сферу ответственности которых как раз и входит непосредственное решение возникающих спорных вопросов. Участвуя тем самым в укреплении России как правового государства, граждане которого знают свои права и грамотно отстаивают свои интересы. И участвуют в игре в шашки лишь на клетчатой доске.
А. Петров